Riscos no sector imobiliário

Em julho de 2022, o GAFI publicou uma atualização sobre as diretrizes para uma abordagem baseada no risco dentro do setor imobiliário. Este documento fornece aos profissionais do setor imobiliário as ferramentas e os exemplos necessários para apoiar a aplicação das normas do GAFI.

Introdução

O objetivo deste guia é:

• favorecer a aplicação dos padrões estabelecidos pelo GAFI dentro do setor imobiliário;
• apontar as boas práticas na aplicação e no design de processos baseados no risco;
• atualizar o guia já existente, publicado em 2008.

Este guia não só pode ser útil para os profissionais do setor imobiliário, mas também será de grande ajuda para outros agentes que operam neste setor, como notários, advogados, promotores imobiliários ou outros operadores jurídicos.

Este documento indica quais serão as Recomendações fundamentais inerentes a este setor. Em primeiro lugar, é indicada a relevância das recomendações 18 a 21 — a aplicação de controles internos, a adoção de medidas reforçadas de diligência devida em relação aos países de maior risco e a notificação de transações suspeitas —.

Por outro lado, é destacada a importância da recomendação 22, relativa à diligência devida e à manutenção de informações. Por fim, outra das recomendações-chave para este setor será a número 23, que especifica como um grupo de profissionais, incluindo os do setor imobiliário, deve aplicar as recomendações enquadradas entre os números 18 e 21, já mencionadas.

Risco no setor

Para a elaboração deste dossier, foi realizada uma pesquisa nos países que compõem o GAFI. Uma das questões foi o grau de percepção de risco que tinham sobre este setor. O resultado mostra que 53% dos países pesquisados consideram o risco associado a este setor como alto ou médio-alto, em contraste com 9% dos países pesquisados que consideram este setor como de baixo risco ou médio-baixo.

Por outro lado, foi realizada uma pesquisa para obter uma imagem da compreensão do risco de lavagem de dinheiro no setor imobiliário. Os países pesquisados mostraram uma baixa ou muito baixa compreensão dos riscos de lavagem de dinheiro ou financiamento do terrorismo. Para mitigar esta situação, no documento publicado pelo GAFI, é feita uma análise de várias situações de risco em 3 categorias diferentes: fatores geográficos, risco do cliente e risco da transação.

Quanto aos fatores de risco geográfico, é necessário considerar se é um país de risco ou não, também será relevante analisar se o país está sujeito a sanções internacionais ou contramedidas financeiras, se os fundos foram gerados no exterior e se a relação comercial foi conduzida sem reuniões presenciais.

Para os riscos relacionados ao cliente, são levantadas questões como se o comprador participa de um programa de cidadania por investimento – Golden Visa – relacionado com a compra de imóveis, como foi iniciada a relação comercial e se existe um comportamento tendente a evitar a presencialidade do negócio, o perfil do cliente não corresponde ao valor da propriedade, o cliente é uma pessoa politicamente exposta, etc.

Por fim, no que diz respeito ao risco da transação, o GAFI destaca que será fundamental o uso de terceiras pessoas, contas no exterior ou pessoas ou entidades em países de risco, várias formas de pagamento – dinheiro, ativos virtuais, etc. – quando os custos do negócio são pagos por um terceiro, uma propriedade já comercializada é colocada no mercado novamente após sua reforma sem uma fonte de financiamento evidente.